Comprar una propiedad implica un gran esfuerzo y es un paso muy importante en la vida de las personas, por eso, acá te dejamos una guía con los pasos y todos los datos útiles que tienes que conocer para que la operación sea todo un éxito.
La búsqueda
Para buscar el inmueble ideal que cumpla con todas tus necesidades te recomendamos que respondas previamente estas preguntas que van a guiarte en tu decisión.
¿Qué tipo de inmueble estás buscando?
¿Cuántos ambientes debe tener la propiedad ideal? ¿Cochera indispensable? ¿Con o sin terraza/balcón/patio?
¿Quieres que tenga áreas comunes? ¿Cuáles?
¿En qué Distrito o en qué urbanización puede ubicarse la propiedad?
¿Cuál es el presupuesto que tienes? Es importante tener en cuenta que hay que contemplar, el impuesto a la alcabala, Gastos Notariales y Registrales y los honorarios del abogado encargado de la Minuta de Compraventa.
¿Cuánto estimas que puedes gastar por mes? Es fundamental contemplar el importe del mantenimiento.
Consejos a la hora de visitar una propiedad para comprar:
Acudir a la visita con otra persona puede ser útil para tener una segunda opinión de confianza.
Visitarla en distintos momentos del día para ver la luz que recibe.
Visitarla en distintos momentos de la semana para ver el movimiento de la zona.
Corroborar la accesibilidad a la propiedad y los sitios de interés cercanos (zonas verdes, transporte público, comercios, instituciones).
Solicitar recibos de los servicios y mantenimiento.
Verificar el correcto funcionamiento de luz y agua.
Prestar atención a la presencia de humedad o grietas en las paredes.
La oferta
Cuando encuentras la propiedad que cumple con todos los requisitos que necesitabas y se ajusta al valor que puedes pagar, es momento de hacer una oferta. Cabe resaltar que puedes encontrarla inclusive en la primera visita.
La oferta refleja la voluntad de compra, la cual el vendedor puede aceptar o rechazar. En caso de aceptar, el inmueble debe sacarse de la venta para seguir con los trámites correspondientes a la compra.
La firma de la Minuta de Compraventa
Una vez que ambas partes se comprometen a continuar con la operación, se firma la Minuta de Compraventa. Se trata de un documento que refleja de forma bilateral, el compromiso del vendedor a vender y a ti, de efectuar la compra, es decir, a proceder a la Escritura Pública. Además, según acuerdo de las partes, se puede adelantar un porcentaje considerable del valor total del inmueble.
En el documento queda establecido el precio y forma de pago, la fecha o plazo de la Escritura Pública, si será con un crédito o con recursos propios, la Partida Electrónica del inmueble, los datos personales, obligaciones de las partes y efectos cancelatorios. Este documento debe tener autorización de un abogado colegiado.
Ten en cuenta que entre la firma de la Minuta de Compraventa y la Escritura Pública debe haber un plazo acordado si es al contado y que, si la operación de compraventa se realizara con intervención de una entidad financiera, existen plazos adicionales para el estudio de títulos, tasación, contrato de desembolso y Escritura Pública.
La Escritura Pública
Es el acto formal de compraventa ante Notario Público que otorga seguridad jurídica a las partes y es presentada a SUNARP para la inscripción de la compraventa en la Partida Electrónica del Inmueble. De esta manera, la condición de propietario queda pública y te brinda acceso al crédito bancario. Antes de la Escritura Pública, el Notario se encarga de hacer un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos e impositivos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral que corresponda. Recuerda que, como comprador, puedes escoger la Notaría.
La documentación que necesitas para la Escritura Pública es:
Copia Literal del Inmueble menor a 30 días: Emitido por SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) y proporciona la información sobre la titularidad del inmueble, si cuenta con gravámenes y/o cargas o si estas ya fueron levantadas.
HR PU del año en que ocurre la compraventa.
Minuta de compraventa firmada por las partes.
Fotocopias de DNI del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
Recibo de Impuesto Predial de todo el año y Arbitrios hasta el mes en curso.
Recibo del Impuesto a la Renta (Vendedor) e Impuesto al Alcabala (Comprador).
Evidencia de Pago.
Importante: Tener en cuenta que, si alguno de los firmantes tuviera un poder para la firma de la escritura pública, es necesario que esta se encuentre inscrita en Registros Públicos y tenga las facultades suficientes para el acto.
La Partida de matrimonio en caso de corresponder.
El Régimen de Sustitución Patrimonial en caso corresponda.
Certificado de Salud Mental en caso de corresponder.
También, es importante tener en cuenta:
Impuesto al Alcabala: Es el 3% del precio de venta a excepción de las 10 primeras UIT.
para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casa-habitación, lo que significa que no tienen uso
El Impuesto a Renta: establece que se debe tributar un 5% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, para aquellos inmuebles que fueron adquiridos después del 1 de enero del 2004.
Gastos Notariales y Registrales los asume el comprador.
En el caso de ser un inmueble de bien futuro, es necesario que el vendedor cuente con:
Copia Literal de la propiedad Matriz.
HR PU de la propiedad Matriz.
Testimonio de Compraventa de la Propiedad Matriz.
Memoria Descriptiva.
Licencia de Construcción.
Declaratoria de Fábrica.
Conformidad de Obra.
Plano de Distribución y Áreas.
En caso de haber recibido el inmueble por herencia: el Notario solicitará que la Sucesión Intestada o Testamentaria se encuentre inscrita en la Partida Electrónica del Inmueble.
El pago
Se puede realizar con un desembolso hipotecario o recursos propios, en el plazo acordado entre las partes, y con su totalidad, queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. La división de gastos puede acordarse, pero, según usos y costumbres, los gastos que debes afrontar como comprador de un inmueble son:
Impuesto a la alcabala.
Gastos Notariales y Registrales.
El precio pactado de la transferencia del Bien Inmueble.
Los recibos de Mantenimiento, luz, agua y cualquier recibo posterior a la transferencia del bien inmueble.
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